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MERCADO LOGÍSTICO

La inversión en el mercado logístico alcanzó los 639 millones de euros en 2014, según estudio

La escasa oferta de operaciones probablemente no contribuya a mantener los niveles del ejercicio anterior

sábado 16 de mayo de 2015, 02:00h
En 2015 el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado.
En 2015 el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado.

La inversión en el mercado logístico alcanzó un volumen de 639 millones de euros en 2014 frente a los 98,5 millones de euros de 2013, lo que supone máximos desde hace al menos 10 años, según las conclusiones del Informe del Mercado Industrial-Logístico 2014, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.

El informe detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, si bien, la escasa oferta de activos a la venta provocará que no se alcance el volumen de inversión de 2014. El informe de Aguirre Newman apunta que a lo largo de 2014 se llevaron a cabo 21 operaciones que supusieron la venta de 44 naves industriales. Desde el punto de vista geográfico, la actividad inversora estuvo muy concentrada en el mercado de Madrid y su área de influencia, casi un 70% del total. Barcelona, por su parte, significó el 12,5%, mientras que el 17,5% restante fueron operaciones realizadas principalmente en Zaragoza, Sevilla y Valencia.

La elevada demanda en 2014 estuvo condicionada por la actividad, fundamentalmente, de dos tipologías de inversores. Por un lado, los inversores institucionales (nacionales e internacionales), con un 59% del total del volumen de inversión y, en segundo lugar, las Socimis, con un 32%. El 9% restante se repartió entre inversores privados y family offices.

En cuanto a la oferta de naves logísticas en inversión, fue baja a lo largo de 2014 en comparación con la elevada demanda por parte de inversores. Respecto a las rentas de alquiler, en 2014, mostraron una ligera tendencia alcista en los mejores activos por calidad y localización y se estabilizaron en el resto de mercados. En los mercados prime de Madrid y Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial se mantuvo en el 8%, mientras que en mercados secundarios se acercó al 9%.

El estudio analiza en detalle los mercados inmobiliarios industrial y logístico de Madrid y Barcelona, cuya contratación de superficie (en m2) creció un 33% y un 2,5%, respectivamente, frente a 2013. La oferta disponible en ambos mercados, aun siendo todavía elevada, continuó en 2014 con la tendencia a la baja iniciada hace tres años. Desde el 4T de 2014, se empieza a observar movimientos a riesgo por parte de los promotores y que anticipamos continuarán de 2015 en adelante.

Madrid y Barcelona

La demanda de naves logísticas se incrementó un 33% hasta alcanzar los 392.167m2, frente a los 293.136m2 de 2013. En cuanto al número de operaciones se realizaron 49 operaciones logísticas en 2014, lo que supone un nivel de actividad muy por encima de las 33 operaciones de 2013.

A lo largo de 2014, la disponibilidad de producto logístico en el mercado de la zona centro (Madrid y zonas limítrofes) mantuvo la tendencia decreciente de los últimos dos años, mientras que los precios de alquiler (de salida) de naves logísticas han mostrado un comportamiento positivo, registrándose un ascenso en sus niveles de renta del 3,0% en los últimos 12 meses. Dicho incremento en los precios de alquiler logísticos se han centrado principalmente en los activos localizados en los mercados más próximos a Madrid, mientras que en el resto de mercados los precios se encuentran estabilizados.

En cuanto a Barcelona, durante 2014, se obtuvieron muy buenos niveles de contratación y la absorción de espacios logísticos alcanzó los 312.519m2. En cuanto al número de operaciones, el año 2014 cerró con 53 operaciones logísticas, frente a 45 realizadas en el año 2013, habiéndose incrementado en este sentido la actividad en el mercado de Barcelona. La disponibilidad de producto logístico en el mercado de Barcelona y su área de influencia se sitúo en diciembre de 2014 en 383.950m2, lo que supone un descenso superior al 30% respecto al año anterior.

El stock logístico disponible se concentra principalmente en el Camp de Tarragona, en el Bages y en determinadas áreas logísticas de la primera corona (Vallés Occidental). La tendencia en la evolución de los precios de alquiler ha cambiado tras cinco años de descensos consecutivos y un ajuste acumulado de entre un 40 y un 50%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas aumentaron un 2%.

Perspectivas 2015

El crecimiento previsto del consumo privado para los próximos años hará necesarios incrementos de la producción industrial y, por lo tanto, de las necesidades de almacenamiento y distribución, por lo que se estima un crecimiento relevante de la demanda logística. A lo largo del 2015, las rentas de alquiler de los mejores activos (calidad y localización) continuarán con la suave tendencia alcista ya observada a lo largo de 2014, al igual que la dinamización del mercado de suelo y la continuidad en la tendencia marcada desde final de 2014 en relación a la construcción de nuevas promociones a riesgo.

Durante 2015, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado por la presencia de inversores buscando opciones de inversión en este segmento. No obstante, la oferta de activos a la venta es un importante hándicap para el mercado, que previsiblemente hará que no se alcance el volumen de inversión de 2014.

Como consecuencia, mercados logísticos que ya durante la segunda mitad de 2013 y durante 2014 habían estado fuera del foco de atención inversor, podrán entrar dentro de su interés. Serán principalmente mercados localizados en terceras coronas metropolitanas de Madrid y Barcelona y en mercados logísticos importantes aunque secundarios por tamaño. En estos casos será clave la calidad de la nave y el contrato con el inquilino. La elevada presión de la demanda por un oferta limitada producirá una contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que para activos prime podría situarse por debajo del 7,50%, mientras que para activos secundarios podría bajar hasta niveles del 8,50%.

El perfil del inversor seguirá siendo muy similar al observado en 2014. Inversores institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión. Ante la falta de producto en inversión de calidad en el mercado, se empieza a ver interés por parte de inversores en participar en desarrollos bajo formatos de forward funding o forward purchase.