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    7 de diciembre de 2019

La Logística, en constante transformación ante el auge del e-commerce

El futuro de la logística en el actual escenario de cambios en el consumo debido, principalmente, al auge del comercio electrónico. Este fue el principal punto de análisis y debate de la jornada LoginREAL’19, que se celebró en Madrid organizado por Cadena de Suministro y BNP Paribas Real Estate.
La Logística, en constante transformación ante el auge del e-commerce
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“Hay muchos retailers que todavía no se han adaptado a la nueva realidad y nosotros creemos que van a necesitar muchos nuevos metros cuadrados para actividades logísticas”, aseguró Gabriel Córdoba, responsable de Grandes Cuentas Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate. Córdoba explicó que el modelo logístico se está transformando debido a los cambios generados por el e-commerce y el reto de llegar al cliente en la llamada última milla.

“No hay una única solución y cada operador lo afronta de la manera que considera más conveniente, ya que es importante llegar a los consumidores pero también en muchos casos a una red comercial y, además, la tipología de cada ciudad también influye en el modelo a adoptar”, añadió. A pesar de esto, el responsable de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate sí que enumeró una serie de características que se tienen que tener muy en cuenta a la hora de abordar la logística de última milla. Así, señaló que la infraestructura debe estar preparada para dar servicio a un mayor ratio de furgonetas, además de contar con más espacio para oficinas y tareas administrativas y ser accesible al transporte público. “La mano de obra es mayor que en otro tipo de plataformas y, además, hay recogida de paquetería directamente por parte del consumidor”, afirmó.

Apuntó a la necesidad de encontrar localizaciones donde sea fácil la maniobra de los vehículos

También apuntó a la necesidad de encontrar localizaciones donde sea fácil la maniobra de los vehículos, además de disponer de buenas conexiones con los grandes hubs logísticos y de tener en cuenta la movilidad eléctrica. “Son espacios con una gran rotación de producto”, dijo. El gran recorrido que tiene por delante el comercio electrónico fue uno de los puntos que igualmente destacó Joaquín Linares, Partner Financial Advisory Real Estate de Deloitte. “Según nuestros datos el e-commerce crece a ritmos del 30% anuales, aunque la penetración en España está por debajo del 5% en cuota de mercado”.

Linares alertó de la baja rentabilidad de los operadores logísticos: “Con una rentabilidad media por ebitda del 6,4% se convierte en un negocio de volumen y márgenes reducidos, que expulsa a los operadores medianos y crea tres o cuatro grandes grupos que dominan el sector”. David Martínez, director general de Proequity, detalló la evolución del sector, que en dos décadas ha pasado de desarrollos especulativos a apostar por el llave en mano: “La cada vez mayor tecnología que requieren los parques logísticos actuales favorece la construcción de proyectos llave en mano adaptados a las necesidades del inquilino”.

Martínez destacó también la demanda cada vez mayor de instalaciones logísticas por parte de inversores profesionales. “En el futuro próximo la localización va a ser aún más importante y los proyectos deberán ser sostenibles, con etiquetas de certificación de garantía, y con las últimas tecnologías adoptadas”, concluyó Martínez. Javier Inchauspe, de Merlín Properties, fue más allá del e-commerce a la hora de valorar la transformación que está experimentando el sector. “Los grandes retailers, en líneas generales, están reorganizando sus actividades logísticas y esto dinamiza la actividad”. Para Mari Luz Cobos, directora general de Transaher, la robotización será uno de los siguientes pasos de la logística: “Ya existe la tecnología la pregunta ahora es cuándo va a llegar al sector”

Inversión al alza

A pesar del dinamismo y transformación que está experimentado la actividad logística, la contratación en los primeros nueve meses del ejercicio en Madrid ha retrocedido como consecuencia de la falta de grandes operaciones. Así, entre enero y septiembre se han contratado 432.866 metros cuadrados en Madrid y su área de influencia, lo que supone un descenso del 32% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos de BNP Paribas Real Estate. En 2017 y 2018 se firmaron, respectivamente, siete y nueve operaciones con superficies a 30.000 metros cuadrados, mientras que en lo que llevamos de 2019 únicamente se ha firmado una operación de este tamaño.

No obstante, de cara al final de año está previsto que la demanda se sitúe en el entorno de 600.000 metros cuadrados, sólo superado por los años 2018 y 2017, con una tasa de disponibilidad del 5,89%. En el mercado logístico de Barcelona, la contratación cerrada hasta el tercer trimestre suma 469.923 metros cuadrados, con un mínimo retroceso del 3,4%. El hecho de que las opciones para los usuarios sean reducidas, junto al descenso en el tamaño de las demandas, ha provocado este ligero retroceso. A pesar de esto, la contratación de superficie logística lleva superando la barrera de los 100.000 metros cuadrados al trimestre dos años consecutivos, lo que pone de manifiesto la buena salud del mercado. La tasa de disponibilidad en Barcelona se sitúa en el 3% sobre un parque de, aproximadamente, 6,5 millones de metros cuadrados. A falta de un trimestre para cerrar el año, el mercado de inversión ha igualado el récord histórico del 2018, con 1.300 millones de euros transaccionados hasta la fecha.

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