A nivel general la economía española logra crecer en tasas muy débiles, cercanas al estancamiento. La demanda interna no consigue reactivarse y mantiene tasas de crecimiento negativas, mientras que sigue paralizando el mercado de crédito. En este contexto el consumidor sigue mostrando un comportamiento muy conservador en cuanto a sus niveles de consumo, lo que repercute directamente en el sector industrial-logístico. No obstante, el buen comportamiento de las exportaciones está suponiendo un dato positivo para la actividad logística.
Ya en el terreno específico de los mercados inmobiliarios industrial y logístico de Madrid y Barcelona, durante los últimos 12 meses la demanda de superficie ha mantenido un comportamiento dual, con un incremento de la absorción respecto a 2010 en el mercado de Cataluña, y un comportamiento similar en el mercado de Madrid. Por otro lado, el volumen de oferta disponible en los mercados de Madrid y Cataluña sigue mostrando un nivel muy elevado, lo que ha seguido presionando los precios a la baja, aunque menos que años precedentes.
Mercado de Madrid, principales conclusiones
Las zonas logísticas más importantes de Madrid por superficie consolidada y por disponibilidad existente son el Corredor de Henares y el Eje A-4. En ellas se concentra aproximadamente el 91%
de la superficie logística de la Comunidad. Mientras, sigue siendo el eje de la A-42, en la Zona Sur, el más importante en cuanto a presencia de naves destinadas a la industria tradicional.
La valoración de las infraestructuras de transporte y los servicios de las áreas industriales y logísticas de Madrid y áreas de otros mercados cercanos de Castilla la Mancha es, en términos generales, buena. Las infraestructuras de comunicación llevadas a cabo en los últimos años han permitido la aparición y consolidación de áreas industriales y logísticas cada vez más alejadas de la capital. Los nuevos desarrollos, a diferencia del pasado, han tenido muy en cuenta las necesidades específicas de la actividad logística en cuanto condicionantes urbanísticos, a facilidad de accesos, comunicaciones y tamaño medio de las parcelas.
La disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente creciente en los últimos 12 meses. De las tasas prácticamente nulas que se apreciaban en 2007 se ha pasado a una situación de disponibilidad muy alta, con un ratio en el entorno del 17%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 6.000.000 m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 1.016.929 m².
La demanda de producto logístico durante los últimos 12 meses ha mostrado una menor actividad en comparación con 2010. Frente a los 265.108 m² de producto logístico que se contrataron en 2010, la absorción durante 2011 se ha situado en 237.160 m², lo que supone un ajuste del 10,50%.
La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial y de las naves logísticas ha descendido (un 7,8% y un 5,3% respectivamente). Finalmente, los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han descendido en un 7,1% respecto a 2010.
Tal y como ha ocurrido a lo largo del presente año, no se prevé para 2012 el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente.
La baja actividad de la demanda de producto industrial sigue afectando con especial intensidad al producto en venta. El número de operaciones de compraventa sobre inmuebles industriales mantiene una baja intensidad desde el año 2008, si bien el importante ajuste en precios de venta de los últimos tres años ha generado un mayor interés por parte de la demanda en los últimos 12 meses frente a la situación registrada en los años 2009 y 2010.
Mercado de Barcelona
El primer cinturón metropolitano de Barcelona (Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental) concentra el gran núcleo de inmuebles industriales y logísticos de Cataluña. No obstante, la fuerte presión de la demanda en los años previos a la fase de crisis económica, provocó la expansión del mercado hacia zonas cada vez más lejanas, aprovechando unas óptimas conexiones a través de la AP-7 y la AP-2.
Por otro lado y al igual que en el mercado de Madrid, se ha producido un desplazamiento de las áreas industriales a zonas más lejanas de los núcleos urbanos, proceso que actualmente se encuentra paralizado ante la escasez de financiación para el desarrollo de nuevos proyectos.
La dotación de infraestructuras del mercado industrial y logístico de Barcelona y de su área de influencia puede ser valorada como suficiente. Es necesario la mejora de dicha valoración mediante la ejecución de proyectos de ampliación y mejora de las infraestructuras.
Ligero descenso en los niveles de disponibilidad de producto logístico respecto a 2010 que se sitúa en 2011 en 501.996 m² frente a los 564.781 m² del año anterior. La tasa de disponibilidad se sitúa aproximadamente en el 16%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de unos 3.100.000 m². En cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mininave, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas.
Al igual que en 2010, durante 2011 no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo ante el importante volumen de espacio logístico disponible en el mercado y las dudas sobre la fortaleza de la demanda.
Incremento importante de la absorción de espacios logísticos que se ha situado en durante 2011 en 355.053 m² frente a los 242.248 m² de 2010. Las operaciones de alquiler han supuesto el 84,2% del total. El volumen medio de absorción de espacios logísticos en los últimos 12 meses se ha mantenido, como en 2010, en niveles cercanos a los 10.000 m².
La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 13,4% respecto al año 2010. Los precios de alquiler de naves logísticas han descendido un 13,6% respecto al 2010. Mientras que los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido un 8,8% respecto al 2010.
Mercado de Inversión
Se observa un incremento del volumen de inversión respecto a los datos registrados en 2009 y 2010. Frente a un volumen total de inversión logística de 102 millones de euros en 2009 y de 146 en 2010, el 2011 ha finalizado con un volumen de inversión superior a los 190 millones de euros. No obstante esta cifra queda muy lejos de las alcanzadas en los años 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 millones de euros.
El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades, aunque a diferencia de periodos anteriores, no se fija únicamente en producto situado en la primera corona, sino que se observa interés por producto más des localizado.
