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INFORME DE AGUIRRE NEWMAN

Cero especulación, relocalización y escasa compraventa, perspectivas del mercado industrial-logístico en 2012

Aún así se espera que se mantenga la tendencia observada en 2011 de incremento en el volumen de inversión

jueves 19 de enero de 2012, 01:00h

Ayer publicamos en este diario una noticia sobre el comportamiento del mercado industrial-logístico de Madrid y Barcelona durante el año pasado. Continuando con dicha información, se ofrecen las perspectivas de mercado, en las que se observa como se va mantener una tendencia similar al comportamiento registrado en 2011.

El desarrollo de proyectos industriales y logísticos de carácter especulativo será nulo. El actual nivel de stock disponible hace que los promotores que podrían estar activos no muestren interés por la promoción de nuevos proyectos. Los nuevos desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos ‘llave en mano’, con contrato de alquiler o venta cerrado.

Se mantendrá la absorción de espacios logísticos e industriales en los niveles del presente año en el mercado de Madrid. En el mercado de Barcelona será dificil alcanzar el nivel observado en 2011, no por falta de demanda sino por un déficit de oferta adecuada para demandas de grandes superficies en la primera corona metropolitana. En este sentido, se observa una oportunidad para el desarrollo de esta tipología de proyectos logísticos en la primera corona de Barcelona, ante la escasez de oferta y el comportamiento de la demanda en los últimos 24 meses.

El contexto económico, caracterizado por unos bajos niveles de consumo tanto por particulares como por empresas, sigue sin invitar a pensar en una reactivación clara de la demanda de espacios industriales o logísticos. Al igual que los últimos años, el mayor dinamismo vendrá determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caída de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste, o por los procesos de externalización de fabricantes y distribuidores a empresas logísticas especializadas con el objeto de ahorrar costes.

El importante nivel de disponibilidad, muy concentrado en la tercera corona, va a seguir presionando los precios a la baja durante el próximo año, si bien los descensos serán cada vez más suaves. En los mercados de la primera corona más cercanos a las grandes aglomeraciones urbanas no se prevén más descensos y si los hubiere no serían significativos. Por otro lado, los márgenes de negociación seguirán siendo muy amplios, tanto en los precios medios de alquiler como en los precios de compraventa, hecho que se va a traducir en cierres a la baja.

Escasez de operaciones de compraventa por parte de usuarios. El contexto económico que afecta especialmente a la pymes, principales demandantes en compra, la salida del mercado del inversor privado por el nivel de riesgo existente y las dificultades para obtener financiación en el mercado está dificultando este tipo de operaciones que tradicionalmente se han centrado en la tipología de mininaves.

Mercado de inversión logística

Se espera que se mantenga la tendencia ya observada en 2011 de incremento en el volumen de inversión en la medida que los inversores están empezando a abrir sus búsquedas a zonas secundarias frente a años anteriores.

Mantenimiento de la actividad inversora sobre inmuebles logísticos ocupados con contratos de alquiler con duración superior a cinco años de obligado cumplimiento, tasa de rentabilidad inicial a partir de 7,75% y con inquilinos solventes. En el caso de que el arrendatario fuese un operador logístico, se exigirá también dicha solvencia a la/s empresa/s para la/s que se realizan las actividades logísticas.

Comienza a apreciarse interés por parte de inmuebles ubicados fuera de la primera corona ante la falta de producto en inversión en dicha corona. Una vez más será clave la duración de los contratos, las garantías que sea capaz de ofrecer el propietario y la solvencia del inquilino. La tasa de rentabilidad inicial para este tipo de operaciones se situará en el entorno del 8,25%.

El origen del producto en venta tendrá una doble procedencia. Por un lado, determinados promotores muy posicionados en producto logístico, altamente apalancados, con cartera de suelo y niveles de ocupación medios-altos podrían verse obligados a vender algunos de los proyectos que tengan ocupados con el fin de hacer frente a sus obligaciones financieras. Por otro lado, las operaciones de sale & leaseback seguirán concentrando parte del mercado de inversión como vía de financiación de propietarios-usuarios de naves logísticas.

Las dificultades para la obtención de financiación y el desencuentro entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores están dilatando el cierre de las operaciones. El fuerte ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 36 meses unido a una elevada tasa de capitalización muestran unos precios de venta muy por debajo de las expectativas de los vendedores.