Según la consultora inmobiliaria, “se ha cerrado un ejercicio excepcional”, en el que se ha alcanzado un volumen de inversión de 662 millones de euros en España, una cifra superior a la del año anterior y la más alta de los últimos once años.
Los datos disponibles de 2016, correspondientes al primer trimestre, confirman esta tendencia creciente, con un nivel de inversión entre enero y marzo superior a los 320 millones de euros - este dato tiene que ver básicamente con tres grandes portfolios: Metrovacesa, Zaphir y Prologis.
Para los analistas de BNP Paribas Real Estate, el buen comportamiento del consumo y de la producción industrial, iniciado hace tres años, ha seguido impulsando el mercado logístico en 2015 y en lo que va de 2016. Además, la escasez de producto de buena calidad ha provocado una ligera subida de las rentas y sobre todo una estabilización de precios en general. Gracias a la disponibilidad de suelos, los nuevos desarollos se pueden acoplar a las rentas actuales. Por ello, desde BNP Paribas Real Estate, se considera que 2016 se presenta con buenas oportunidades para comprar y para vender.
Record de inversión en 2014 y 2015: Cambio generacional e E-commerce
Cabe destacar dos hitos importantes que están marcando la evolución del inmobiliario logístico y que hacen prever las buenas perspectivas de futuro en este sector.
En 2015 se contrataron unos 17.000 m² de superficie logística dedicada al e-commerce
Por un lado, 2014 y 2015 han sido los años en los que han tenido lugar las mayores inversiones de la historia en naves logísticas. Más del 50% de las naves logísticas de buena calidad han cambiado de manos en este periodo. Se ha producido un cambio generacional en los propietarios, llevando a la desaparición de unos y a la aparición de otros. Entre éstos últimos destacan los inversores internacionales, que se han ido posicionando en el mercado, algunos de ellos especializados, como Prologis, que han reforzado su posicionamiento, y las socimis, que han captado capital en el extranjero y han invertido en este segmento creando una cartera importante de naves logísticas. Solo en el primer trimestre de 2016, las principales socimis y los fondos interesados en activos logísticos han invertido cerca de 320 millones de euros.
Por otro lado, los hábitos de consumo han cambiado con la crisis, que ha hecho que aumente de forma muy significativa la compra por internet en detrimento de la compra en tiendas. Esto explica que el comercio electrónico esté creciendo a una tasa media del 20% anual. A medida que las compras por internet vayan en aumento, también lo hará la demanda de espacios logísticos destinados a dar soporte a este tipo de comercio. En 2015 se contrataron unos 17.000 m² de superficie logística dedicada al e-commerce. Aun así, en España, el comercio on-line supone solo un 3% del consumo, lo que refleja que todavía hay margen de crecimiento, sobre todo si se compara con países como Alemania o Reino Unido, dónde el comercio electrónico representa el 10% y el 13,5%, respectivamente.
Record de contratación logística en Madrid y Barcelona en 2015
En Madrid y Barcelona, 400.000 y 545.250 m² respectivamente de contratación logística
Durante 2015 se contrataron 400.000 m² de espacios logísticos en Madrid. Significa un incremento del 45% respecto de 2014 y supone el comienzo de un nuevo ciclo de la logística. Es importante observar que de la contratación total de 2015, 140.000 m² han sido pre-alquileres. Es un síntoma claro de la confianza que tienen las empresas sobre un escenario positivo en los próximos años. También es una consecuencia de la falta de desarrollos desde 2008, que ha provocado que no se haya modernizado el parque. Por zonas logísticas, la mayor parte de la contratación se ha producido en los ejes A-2 y A-4. También han sido las zonas donde más contratos se han cerrado. De las 45 operaciones firmadas en 2015, 21 (un 47%) se han firmado en el eje A-2 y 8 (18%) en el eje A-4. Por tipo de actividad, 35% de la superficie ha sido ocupada por usuarios finales y 60% por operadores logísticos.
Con respecto a Barcelona, durante 2015 la contratación de espacios logísticos en el área de influencia de Barcelona alcanzó una cifra record de 545.250m². Supone un incremento del 70% respecto a 2014, año en el cual se ocuparon 320.800 m². El robusto take-up de 2015 establece el comienzo de un nuevo ciclo de la logística en Cataluña. Por zonas, el 88% de la superficie contratada se ubicó en la segunda y la tercera corona. Los pre-alquileres alcanzaron 60.000 m². El 66% de los nuevos inquilinos son operadores logísticos y el 34% son usuarios finales. El número total de operaciones fue de 52. Los contratos con superficies superiores a 10.000 m² sumaron el año pasado 21 operaciones y 415.000 m², de los cuales sólo una operación, de 11.300 m², se realizó en la Corona 1. La razón de ello es la escasez de espacios amplios en esta zona.
Perspectivas del inmobiliario logístico en 2016
Durante 2016 se espera que el consumo siga con la misma inercia y que la contratación de espacios logísticos siga creciendo. Las rentas seguirán aumentando y las yields continuarán contrayéndose debido a la escasez de producto logisticos de calidad. El comercio electrónico ganará volumen y con ello la demanda de naves cross-docking y de XXL. Las principales socimis y los fondos seguirán teniendo interés en ampliar sus carteras con activos logísticos. Se prevé que los desarrollos logísticos también sigan con mucha actividad y se espera que el valor del suelo se incremente. Se pronostica además un incremento del PIB cerca del 3% en 2016 y seguirá de forma gradual la recuperación del mercado laboral.
